4月1日，營地整體改革力度加大，一人二手房出售由繳納營業(yè)稅轉(zhuǎn)為繳納增值稅?！皩頃粫佣悺背闪讼愀鄣臒衢T話題。
3月13日，國家研究所
金融事務(wù)
在談到“營改增”計(jì)劃時，王波副局長表示，此次“營改增”首次涉及第三方繳納增值稅征管，如一人買賣二手房等。
上述“二手房將由公司法定代表人由營業(yè)稅改為增值稅”的長期說法，可能是由于相關(guān)人士對現(xiàn)行制度和稅制有較高認(rèn)識的因素。昨天，一些新聞媒體誤讀了情況，尤其是相關(guān)報道中引用的例子，可以稱之為不符合增值稅的相關(guān)基本原則。
例1:青島香港市民王先生，有一套不到2年的住宅，賣了80萬。他需要繳納成交價5.6%的營業(yè)稅，即44800元。增值稅變更后，假設(shè)增值稅定為10%，購房款30萬，增值稅=銷項(xiàng)稅額-進(jìn)項(xiàng)稅額，需要繳納增值稅5萬元(80×10%-30×10%)；房子買價60萬，只交2萬(80×10%-60×10%)。
例二:第一，2個月內(nèi)轉(zhuǎn)賣買房。一個300萬的小區(qū)，不管是不是普通住宅，2月份都要交5.5%的稅，也就是16.5萬。如果增值稅按11%計(jì)算，私房價格還是300萬，但首購價格是150萬，扣除稅費(fèi)后大概要交14.7萬。但是你賺的利潤越多，收的稅就越多，超過營業(yè)稅。比如轉(zhuǎn)售價格400萬，按營業(yè)稅要求22萬；增值稅需要繳納24.77萬元。
另一種是倒賣買2年以上的房子。對于普通住宅區(qū)，如果價格是300萬，2年后不用交稅。如果還需要繳納增值稅，一次繳納33萬。非普通的房子，價格300萬，和2月份的情況差不多，但是差別可能不大。
同時，報告中有一句話是“到目前為止，業(yè)內(nèi)對于二手房營改增有一種猜測，認(rèn)為要按照簡單的增值稅征稅，征收的是3%”。
關(guān)于昨天網(wǎng)上熱議的二手房增值稅難題和網(wǎng)上傳來的上述兩個二手房銷售增值稅計(jì)算的例子，筆者在此做如下研究。
首先，二手房買賣屬于買賣
制造
其中一項(xiàng)服務(wù)，按照現(xiàn)行稅制，屬于營業(yè)稅征收范圍。包括房地產(chǎn)在內(nèi)的整個企業(yè)“營改增”后，對企業(yè)變更公司法定代表人出售二手房的原征稅自然會改為增值稅。因此，二手房銷售或房地產(chǎn)消費(fèi)市場沒有其他類似的調(diào)整。
其次，房地產(chǎn)企業(yè)營改增的大綱還沒有出臺，一般稅售房的增值稅也不知道，所以很難評價上面例子中的假設(shè)稅。同時，就是3%的征收率對于行業(yè)對房地產(chǎn)的粗征稅是必要的這種猜測，我認(rèn)為可以稱之為“行業(yè)”基于類似明確規(guī)定對未來營改增的猜測，這是嚴(yán)重不足信的，以免誤判。
三、增值稅按免稅價格計(jì)算，即營業(yè)額。上面兩個例子中，按照營業(yè)稅含稅價格來算稅，是正確的。
第四，也是很重要的一點(diǎn)。在上面兩個例子中，按照一般計(jì)稅方法計(jì)算稅額，即從進(jìn)項(xiàng)稅額中減去適用于增值稅一般計(jì)稅的銷項(xiàng)稅額，得到應(yīng)納稅額。根據(jù)現(xiàn)有的增值稅管理工作，如《增值稅一般稅收定額認(rèn)定管理工作是必要的》，以及增值稅管理工作的基本科學(xué)知識，不能認(rèn)定集團(tuán)工商戶以外的另一人(第三人)為一般納稅人，也就是說，轉(zhuǎn)售二手房的人只能按照零星計(jì)稅法，即簡單計(jì)稅法繳納增值稅，不可能按照兩個例子來計(jì)稅。與此同時，根據(jù)司法部的新聞報道，發(fā)布了關(guān)于“營業(yè)稅向增值稅全面轉(zhuǎn)變”的聲明
稅收折扣
政策應(yīng)該表述為“延續(xù)”，原營業(yè)稅明確規(guī)定二手房買賣相關(guān)免稅有可能延長。
因?yàn)?/p>
增值稅
簡單征稅也通過免稅營業(yè)額乘以征稅率來改變公司的法定代表人。假設(shè)一套二手房賣100萬，應(yīng)付營業(yè)稅100萬×稅；付錢
增值稅
是100萬÷(1+收款率)×收款率。
由此可見，除了繼續(xù)享受免稅外，即使在征稅的情況下，“營改增”后一人轉(zhuǎn)售二手房所繳納的增值稅，也應(yīng)該由公司法定代表人變更
營業(yè)稅
也會整體或略有下降。因此，關(guān)于”
營業(yè)稅
改成增值稅，會不會導(dǎo)致人們買賣二手房的負(fù)擔(dān)加重？“懷疑幾乎不再合適。
作者:段